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加强商品住房转让管理,商品住宅限售3年的政策解读

2018-08-03 11:19:25 作者:好房007编辑 点击 评论

7月31日,深圳市政府公布《关于进一步加强调控 促进房市场平稳健康发展的通知》,标志着深圳新一轮调控加码正式启动。而深圳上一次调控是在2016年发布的“104”调控政策,时隔21个月后,深圳再次调控加码,本次调控主要政策有:加强法人单位购买住房管理;加强商务公寓销售和运营管理;加强商品住房转让管理;完善差别化住房信贷政策。

 

对此政策,诸葛找房解读如下:

 

一、 加强法人单位购买住房管理,暂停企事业单位等法人单位购房资格,从企业端严控购房需求


政策要求:暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房。通知发布之日起,停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续;通知发布之日前已办理网签的,可继续完成交易。


从目前调控情况来看,一般城市的初始调控政策均为限购,为了避开限购政策,炒房客纷纷采用企业名义来购房,使得市场表面需求远大于真实需求 ,造成市场供不应求的假象,从而引发房价快速上涨。


2018年二季度,先后有杭州、西安、长沙等城市禁止企业购房。而此次深圳限制企业购房,是由于二季度深圳一些新楼盘采取“摇号购房”政策后引发多人排队抢购。限制企业购房后,能在短期内减少购房需求,一方面有利于维护刚需购房利益,精准的打击了利用企业购房的炒房需求,有助于维护“摇号购房”的公平公正性;另一方面由于遏制住了市场炒作需求,有利于房产市场迅速恢复稳定。此次政策只是表明要停止企业购房,给未来的调控放松或者继续加码留有空间,未来调控方向还要视市场发展情况待定。

 

二、 加强商务公寓销售和运营管理,新建公寓只租不售且最长租期为10年,存量公寓限售5年。


政策要求:各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等)上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致,对外出租单次租期原则上不超过10年。通知发布之日起,个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓,自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的,不在禁止转让之列。 


商住公寓一直以来是商品住宅调控的一个漏洞,2017年北京颁布“326”新政,停止向个人出售商办类项目。此后陆续有城市宣布对商办类项目购买资格进行限制。而有数据表明,深圳近五年成交再转手的商住公寓占比过半,炒作氛围浓厚。因此该政策的出台有利于在商办类项目上堵住炒作漏洞,同时对其租赁时间进行约束。限制其最高一次性出租10年,一方面避免了“以租代售”乱象的发生,另一方面也为租赁市场提供了一定量的租赁房源。


同时对于存量商办房源,5年内禁止转让,严格的限制了商办类产品的流动性。减弱其金融属性,强化其居住属性。

 

三、 加强商品住房转让管理,商品住宅限售3年


政策要求:居民家庭新购买商品住房的(不含人才住房、安居型商品房),自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的新建商品住房和二手住房,不在禁止转让之列。 


限售是本轮全国调控的热点政策之一,2017年9月底,南宁、南昌、重庆、石家庄等城市密集出台限售政策。在调控政策中,限售属于较为重磅的政策。此次深圳规定自取得不动产权证后3年禁止转让,限售时间较一般城市要长,更加表明深圳此次调控的决心。


限售让房产持有周期加长,极大的增加了炒作成本和风险,可有效的遏制炒房及不理智购房行为,抑制购房需求。此次限售只是对于政策之后的新房限制,有利于维护深圳商品房的流动性。

 

四、完善差别化住房信贷政策,离婚2年内购房首付比例不低于70%。


政策要求:对购房人离婚2 年内申请住房商业贷款或公积金贷款的,各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于70%执行;若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款首付款比例不低于30%执行;若能提供离婚前家庭仅有1 套住房证明的按贷款首付款比例不低于50%执行。


限制离婚属于后续调控“补丁”,由于前段时间深圳“摇号购房”中部分购房者为了提高中签率而选择办理“假离婚”,扰乱了“摇号买房”的秩序。后续深圳政府或将根据市场情况出台其他相关“补漏洞”政策。

 

同时,政策还明确规范,市房地产主管部门将进一步加大市场整顿力度,联合市场监管、公安、宣传等部门开展打击侵害群众利益治理房地产市场乱象专项行动,严厉打击房地产开发企业、中介机构、自媒体恶意炒作、发布虚假信息、扰乱房地产市场秩序等违法违规行为。进一步加强新建商品住房的销售管理工作,对社会关注度较高、预计购房人数较多的楼盘,引导房地产开发企业尽可能采用“线上诚意登记、公证摇号”、“线下公证选房”的模式开展相关销售工作,并对预售商品住房的公证摇号、按序选房过程进行全程监管。


此次调控加码,深圳市主要是从供应端调控入手,包括严控企业购房需求、打击商办炒作,完善差别化住房信贷政策。重点在于通过控制供应,精准抑制炒作行为,力求达到供需平衡下的市场稳定。同时还通过控制房产市场的交易来减慢其流动性,包括新建商品房限售3年。在之前的调控高压下,深圳市场已经在稳定中运行。此次调控加码,是打消人们对于市场回暖乐观的预期,巩固调控成果。


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